Les loyers de baux commerciaux à l’épreuve du Covid-19

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DÉCRYPTAGE. Face à une chute brutale de leur clientèle ou à l’interdiction d’exercer leur activité, les commerçants peuvent-ils opposer à leur bailleur la suspension, voire l’exonération du paiement des loyers ? Sur quel fondement? Que peuvent faire les maires? RCL a interrogé Me Catherine Saint Geniest, avocate associée chez Jeantet & Associés, spécialiste en droit immobilier.

RCL: Quel est l’impact de la crise du COVID-19 sur les baux en centre-ville ?

Me Catherine de Saint Geniest : La loi n° 2020-290 d’urgence pour faire face à l’épidémie de COVID-19, publiée le 23 mars 2020, a permis la déclaration d’un état d’urgence sanitaire sur l’en- semble du territoire national jusqu’au 24 mai 2020. Cette loi a habilité le gouvernement à prendre des mesures par voie d’ordonnance. Parmi les diverses ordonnances, l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 ne pré- voit pas d’exonération de loyers, mais une suspension des conséquences de l’absence de paiement des loyers pour certains preneurs particulièrement fragiles, seulement.

Qui peut bénéficier de ces suspensions ?

C. S. G. : Les bénéficiaires sont définis tant par le décret n° 2020-371 du 30 mars 2020, relatif à la création d’un fonds de solidarité, que par le décret n° 2020-378 du 31 mars 2020, relatif au paiement des loyers. Seules peuvent bénéficier de ces mesures les entreprises qui remplissent notamment les critères suivants :

– qui sont « de droit privé résidentes fiscales françaises exerçant une activité économique » ;
– qui ont débuté leur activité avant le 1er février 2020;
– dont l’effectif est inférieur ou égal à dix salariés ;
– dont le montant du chiffre d’affaires hors taxes constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 1 M€;
– dont « le bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant, au titre de l’activité exercée, n’excède pas 60 000 € au titre du dernier exercice clos » ;
– qui ne sont pas « contrôlées par une société commerciale au sens de l’article L. 233-3 du Code de commerce »; – ou « lorsqu’elles contrôlent une ou plusieurs sociétés commerciales au sens de l’article L. 233-3 du Code de commerce, dont la somme des salariés, des chiffres d’affaires et des bénéfices des entités liées respectent les seuils fixés » ci-avant ;
– et qui doivent avoir « subi une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 par rapport à la même période de l’année précédente ».

La situation du commerce n’est pas précisée et les mesures concernent aussi les artisans et les professionnels libéraux.

Existe-t-il d’autres mécanismes juridiques que les mesures exceptionnelles mises en œuvre qui permettraient aux preneurs de ne pas payer les loyers.

C.S.G.: Le preneur pourrait tenter d’invoquer l’imprévisibilité de la situation actuelle pour solliciter une dispense de paiement de tout ou partie du loyer contractuellement convenu. L’article 1195 du Code civil s’applique, dès lors qu’est constaté un « changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend(ant) l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque ».
Cette disposition, applicable uniquement aux contrats conclus à partir du 1er octobre 2016, permet à chaque partie de solliciter la révision des conditions financières du contrat, amiablement ou, à défaut d’accord, judiciairement. Le juge pourra ainsi rééquilibrer l’économie du contrat au vu des circonstances imprévisibles. Encore faut-il que le bail, conclu à partir du 1er octobre 2016, n’écarte pas l’application de ces dispositions par une clause spécifique, ce qui est souvent le cas.
Le preneur pourrait également tenter d’invoquer la force majeure. L’article 1218 du Code civil dispose qu’ « il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1 ».

Pourtant lors de sa conférence de presse du 28 février 2020, Bruno Le Maire, ministre de l’Économie et des Finances, avait annoncé que le coronavirus serait « considéré comme un cas de force majeure pour les entreprises »…

C. S. G. : Effectivement. Mais cette annonce visait les entreprises ayant conclu des contrats de marchés publics et en aucun cas les baux. Il serait tentant pour
les preneurs de raisonner par analogie concernant les loyers et de solliciter une exonération ou, à tout le moins, une sus- pension des loyers dus par le preneur. Néanmoins, si les mesures de confine- ment peuvent justifier une impossibilité d’exécuter une prestation de services, il n’en va pas de même lorsqu’il s’agit de payer un loyer ; la jurisprudence refuse de prendre en compte une situation de force majeure s’agissant d’un paiement. Effectivement, le paiement du loyer ne dépend pas seulement de la situation de pandémie, mais également des capacités financières de l’entreprise.

Est-ce la fin du modèle des petits commerces ?

C.S.G.: Ce n’est sûrement pas la fin d’un modèle. Au contraire. On a vu, par exemple, dans les grandes villes un regain d’intérêt pour les commerces alimentaires de proximité au cours de ces dernières années. La limitation des transports et de la circulation à l’occasion de la pandémie devrait inciter les consommateurs à faire leurs achats de façon la plus proche possible de leur domicile.

Quel est le rôle des maires alors ?

C.S.G.: Le maire a différents moyens à sa disposition pour contrôler les activités commerciales en centre-ville. Notamment les dispositions des articles L 214- 1 à 3 et les articles R214-1 à R214-19 du Code de l’urbanisme qui permet au maire de préempter lors de toute cession les fonds artisanaux, de commerce ou les baux commerciaux intervenant dans le périmètre de sauvegarde du commerce de proximité. C’est un droit assez peu utilisé par les maires, car mal commode en pratique ; il pourrait être amélioré.

Propos recueillis par Danièle Licata

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